財務トピックス(コンサルタントコラム)

不動産投資では金利よりも融資期間が重要

2018年8月22日より、弊社船井総研では第92回経営戦略セミナー「経営研究会全国大会」がグランドプリンスホテル新高輪にて開催されました。そしてこの3日間の中で、財務チームではブースを出店させていただいておりましたが、一部のお客様からは「黒字だけれどもお金が貯まらない」というお声も頂きました。

従って今回は、“売上や利益が第一優先“という考え方ではなく、”いかにお金を貯めるか“というキャッシュフロー経営を行っていただく中で注意していただきたいポイントについて解説いたします。

 

以下の報道資料をご覧ください。

 

~中略~

それでは、もし銀行と交渉できるとすれば、金利を下げてもらうのと返済期間を延ばすのとでは、どちらが良いでしょうか。

たとえば、金利は同じ2%で期間を25年とすると、返済額は約42万4,000円となります。期間35年では約33万1,000円でしたので、返済期間が10年長いと毎月の返済は42万4,000円から33万1,000円に減ります。毎月9万3,000円のキャッシュフローが生まれました。また、支払総額は、25年の場合、約1億2,700万円で、35年の場合は約1億3,900万円となり、1,200万円増えることになります。

金利を変えた場合はどうでしょうか。金利を1.5%にして、返済期間は25年のままにします。月々の返済は約40万円です。金利2%の返済額は42万4,000円ですから、それほど減っていないことがよくわかります。ちなみに総返済額は金利1.5%で約1億2,000万円、2%で約1億2,700万円となり、その差は700万円です。

返済期間を10年延ばすのと、金利を0.5%下げるのでは、このような違いがあります。

~中略~(2018年5月28日ZUU onlineより)

URL:https://article.auone.jp/detail/1/3/6/146_6_r_20180528_1527507312593737

 

以上が報道記事より抜粋した文章でございます。

毎月約定返済型の長期借入は、借入期間を延長すれば毎月の返済額は減少するので、負担額も軽減します。しかしながら、ただただ期間を延長したい旨を銀行に伝えてもなかなか応諾してくれません。根拠のない期間の延長はリスケジュール(以下、リスケ)と呼ばれ、リスケ期間中は基本的には新しい融資ができなくなります。

そのため重要なのは、借入した際に設定された借入期間はそもそも適正なのではなく、適正な期間というのは〇年後で、従ってそこまで延長できるというロジックにしなければなりません。それでは適正な期間とはどの時点を言うのでしょうか。

一般的には、固定資産の法定耐用年数という考え方があります。物件の構造・用途別に定められた法定耐用年数から築年数を差し引いた期間まで借入期間を延長することができます。従って、物件毎の借入をもう一度精査し、耐用年数と付け合わせ、延長できるか否かを検討していただくことで、毎月の返済額軽減を図り“お金が貯まりやすい会社”にしていっていただければと思います。

【この記事を書いたコンサルタント】
金川 祐士

帯広緑陽高等学校、中央大学法学部を卒業し、地方銀行に入行。
銀行では、法人融資を担当し、地場産業の成長途上の企業や業績が落ち込んでいる先など変革期を迎えている取引先を担当。安に依頼事項だけの相談に留まるのではなく、真に必要なことを考えるスタンスに定評がある。
「社長の想いを実現する」を信念に、企業に寄り添いコンサルティングを行っている。

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